隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，近年來，法院受理物業(yè)糾紛案件呈連續(xù)上升趨勢(shì)，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)治理矛盾集中、糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域。物業(yè)糾紛標(biāo)的額雖小，卻關(guān)乎社會(huì)民生和企業(yè)生存發(fā)展。近期，貴定法院批量受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，某物業(yè)公司以未繳納物業(yè)費(fèi)為由，將數(shù)位業(yè)主起訴至貴定法院。
庭前調(diào)解為引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司誠(chéng)信履約，形成良性循環(huán)，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。承辦法官查閱案件后，于庭前主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主，耐心傾聽訴求，逐案分析糾紛發(fā)生的原因，歸納案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在厘清事實(shí)、責(zé)任的基礎(chǔ)上，耐心細(xì)致地為業(yè)主與物業(yè)公司釋法析理，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到雙方是相互依存的關(guān)系，鼓勵(lì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先選擇成本較低、對(duì)抗性較弱的非訴方式解決糾紛，并通過以往化解的物業(yè)費(fèi)生效案例，以案釋法進(jìn)行說理，促成雙方協(xié)商解決糾紛，緩和物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾。一方面，承辦法官就業(yè)主反映的問題向物業(yè)公司反饋核實(shí)，提示物業(yè)公司應(yīng)在合同框架內(nèi)盡心竭力為業(yè)主服務(wù)，針對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，要求物業(yè)公司及時(shí)響應(yīng)，立即整改，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司健康發(fā)展和社區(qū)的和諧穩(wěn)定；另一方面業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)向物業(yè)公司支付管理費(fèi)作為報(bào)酬，明確業(yè)主不履行義務(wù)交納物業(yè)費(fèi)的法律后果，因部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致該物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)困難。經(jīng)耐心調(diào)解，業(yè)主表明愿意在物業(yè)公司真誠(chéng)服務(wù)的前提下交納物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主庭前履行了支付義務(wù)，物業(yè)公司也承諾改進(jìn)服務(wù)并撤回起訴，部分案件于庭前得以圓滿化解。
開庭審理經(jīng)承辦法官深入了解，部分業(yè)主未及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)不存在主觀惡意，多名業(yè)主表示系物業(yè)管理不夠完善、自家房屋長(zhǎng)期無人居住和未接到物業(yè)費(fèi)交費(fèi)通知便直接起訴等原因，不愿交物業(yè)費(fèi)或者要求物業(yè)費(fèi)打折。開庭當(dāng)天，承辦法官將多起案件集中審理，聽取物業(yè)公司和業(yè)主的意見訴求，找準(zhǔn)雙方反饋意見的矛盾焦點(diǎn)，對(duì)反映的欠繳物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)不到位等問題逐一進(jìn)行核實(shí)。最終，案件順利審結(jié)，當(dāng)事人雙方達(dá)成共識(shí)，部分業(yè)主庭后便履行了支付義務(wù)。
法官提醒住宅小區(qū)不僅是居住生活的基本單元，也是基層社會(huì)治理的基本單元，服務(wù)居民的物業(yè)公司應(yīng)成為群眾的好助手，促進(jìn)城市基層治理。當(dāng)業(yè)主在享受小區(qū)物業(yè)提供的服務(wù)過程中，如果遇到服務(wù)存在瑕疵的情況，應(yīng)當(dāng)保持理性，以合法的方式處理問題，切不可通過拒交物業(yè)費(fèi)等對(duì)抗手段來激化矛盾。如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司不滿意，業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)督促物業(yè)進(jìn)行整改。在要求物業(yè)公司整改行為無果的情況下，可以到當(dāng)?shù)刈〗ň值日块T進(jìn)行投訴。同時(shí)，也可以用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的證據(jù)，平時(shí)注意收集保留因物業(yè)服務(wù)瑕疵造成自身損失的證據(jù)，如現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻及同物業(yè)公司交涉的錄音等。據(jù)此可另行主張賠償，而不是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)聽取業(yè)主的呼聲，自覺接受監(jiān)督，努力改進(jìn)不足，提高服務(wù)水平，與業(yè)主共筑和諧家園。
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